În județele Brăila și Galați, multe proprietăți sunt terenuri agricole din extravilan, adică în afara limitei construibile a localității: arabil, pășune, vie, livadă. Vânzarea lor nu se face ca la un teren din intravilan. Legea nr. 17/2014, modificată substanțial prin Legea nr. 175/2020, impune o procedură de preempțiune prin primărie, iar terenul trebuie să fie intabulat ca să poată fi vândut la notar.
Intravilan sau extravilan?
Afli din extrasul de carte funciară sau din certificatul de urbanism. Atenție: un teren din intravilan poate avea categoria de folosință „agricol” (arabil, de exemplu), iar procedura de preempțiune se aplică, în principiu, terenurilor agricole din extravilan. Dacă nu ești sigur, întreabă notarul înainte să pornești procedura.
Pasul 1: cadastrul terenului
Fără număr cadastral și carte funciară, terenul nu se poate vinde la notar. Multe terenuri agricole au doar titlu de proprietate emis după 1991, fără măsurători moderne. Pentru ele se face prima înscriere: inginerul identifică parcela pe teren, o măsoară și o raportează la tarla și parcelă.
La terenurile din extravilan, legea cadastrului acceptă o diferență mai mică între suprafața măsurată și cea din acte decât la intravilan: 5% în extravilan, față de 15% în intravilan (art. 41 din Legea nr. 7/1996). Dacă parcela iese mult diferită, merită lămurit înainte de vânzare. Vezi ce faci când suprafața diferă.
Pasul 2: procedura de preempțiune la primărie
Vânzătorul depune la primăria în raza căreia se află terenul o cerere de afișare a ofertei de vânzare, cu prețul și condițiile, plus actele terenului. Primăria afișează oferta, iar cei care au drept de preempțiune au la dispoziție 45 de zile lucrătoare ca să-și manifeste intenția de cumpărare. Legea stabilește o ordine strictă a preemptorilor. Pe scurt, au prioritate, în această ordine:
- coproprietarii, rudele apropiate, soțul și rudele și afinii până la gradul al treilea;
- proprietarii investițiilor agricole de pe teren (pomi, vie, hamei, irigații);
- arendașii terenului;
- proprietarii sau arendașii terenurilor agricole vecine;
- tinerii fermieri;
- Academia de Științe Agricole și Silvice și unitățile de cercetare din domeniu, pentru terenurile necesare cercetării;
- persoanele fizice cu domiciliul în localitate sau în localitățile vecine;
- statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Primăria comunică vânzătorului ofertele primite de la preemptori. Terenul nu poate fi vândut altcuiva la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din oferta afișată. Dacă niciun preemptor nu cumpără, terenul se poate vinde unor alte persoane, dar și acestea trebuie să îndeplinească anumite condiții, de exemplu domiciliu sau sediu în România de cel puțin 5 ani și activitate agricolă în această perioadă.
Pasul 3: avizul și contractul la notar
La finalul procedurii, structura teritorială a Ministerului Agriculturii emite avizul final, necesar notarului. Pentru suprafețe mari, avizul îl dă structura centrală. Abia apoi se semnează contractul de vânzare. O vânzare făcută fără respectarea procedurii poate fi anulată.
Ce mai trebuie să știi
- Revânzarea rapidă e impozitată foarte mult. Legea 175/2020 a introdus un impozit mare pe câștig dacă terenul este revândut în primii ani de la cumpărare. Discută cu notarul înainte să cumperi „pentru investiție”.
- Legea se poate schimba. La sfârșitul lui 2025 era în dezbatere în Parlament un proiect de modificare a procedurii. Verifică forma în vigoare cu notarul la data vânzării.
- Moștenirea, donația între rude sau ieșirea din indiviziune nu urmează, în general, procedura de preempțiune, dar și ele cer cadastru pentru o vânzare ulterioară.
- Vrei să construiești pe teren? Un teren din extravilan nu se poate construi, în general, fără introducerea în intravilan prin PUZ.
Vinzi sau cumperi teren agricol?
Facem cadastrul terenurilor din extravilan, identificăm parcela pe teren și îți pregătim documentația pentru notar și primărie, în județele Brăila și Galați.
Vezi și: Servicii de cadastru și intabulare
Întrebări frecvente
Pot vinde un teren extravilan fără cadastru?
Nu, la notar. Terenul trebuie să aibă număr cadastral și carte funciară. Pentru terenurile care au doar titlu de proprietate se face întâi prima înscriere.
Cât durează procedura de preempțiune?
Oferta de vânzare se afișează la primărie, iar preemptorii au 45 de zile lucrătoare să o accepte. La acestea se adaugă comunicările și emiterea avizului final.
Cine are prioritate la cumpărare?
În ordine: coproprietarii și rudele apropiate, proprietarii investițiilor agricole, arendașii, vecinii, tinerii fermieri, unitățile de cercetare agricolă, localnicii și, la final, statul prin ADS.
Se aplică preempțiunea și la terenul din intravilan?
Procedura din Legea nr. 17/2014 privește terenurile agricole din extravilan. Pentru terenurile din intravilan nu se aplică această procedură.
Ce diferență de suprafață se acceptă la extravilan?
Legea cadastrului acceptă o diferență de până la 5% între suprafața măsurată și cea din acte la terenurile din extravilan, față de 15% în intravilan.