Ai găsit cumpărător și vrei să mergi la notar? Cele mai multe amânări la semnare nu vin din preț sau din bancă, ci din actele de cadastru: imobil neintabulat, casă care nu apare în cartea funciară, suprafață diferită de cea din acte. Mai jos ai lista de verificat înainte să stabilești data la notar.
Regula de bază: imobilul trebuie să fie intabulat
Notarul autentifică vânzarea sau donația unui imobil doar dacă acesta este înscris în cartea funciară, cu număr cadastral. Dacă terenul sau casa nu au încă cadastru, primul pas este prima înscriere. Abia apoi se poate programa semnarea.
Lista de acte pentru notar
| Act | De unde îl obții | De reținut |
|---|---|---|
| Actul de proprietate | Îl ai (contract, certificat de moștenitor, titlu, hotărâre) | Original, cu încheierea de intabulare |
| Documentația cadastrală | Inginer autorizat ANCPI / OCPI | Plan de amplasament, releveu pentru construcții |
| Extras de carte funciară pentru autentificare | Îl cere notarul de la OCPI | Arată situația la zi: proprietari, ipoteci, interdicții |
| Certificat de atestare fiscală | Primăria (taxe și impozite locale) | Pe numele tuturor vânzătorilor, fără datorii |
| Certificat de performanță energetică | Auditor energetic atestat MDLPA | Obligatoriu pentru casă sau apartament, nu pentru teren liber |
| Adeverință de la asociația de proprietari | Administratorul blocului | Doar pentru apartamente: întreținerea plătită la zi |
| Acordul băncii | Banca | Doar dacă imobilul are ipotecă |
| Actele de identitate | – | Ale tuturor vânzătorilor și cumpărătorilor |
Pentru certificatul energetic vezi ghidul complet.
Situațiile care blochează vânzarea
Casa nu apare în cartea funciară
Ai construit casa sau ai extins-o, dar în cartea funciară figurează doar terenul ori construcția veche. Notarul nu poate vinde ce nu e înscris. Soluția este actualizarea informațiilor cadastrale, pe baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție. Dacă lucrarea s-a făcut fără autorizație, întâi se obține autorizația de regularizare.
Apartamentul are alte compartimentări decât cele din releveu
Un perete mutat, o bucătărie deschisă sau un balcon închis fac ca releveul din cartea funciară să nu mai corespundă. Banca cumpărătorului observă de obicei la evaluare. Se rezolvă printr-un releveu nou și actualizarea în cartea funciară, după caz cu autorizație.
Suprafața din acte diferă de cea reală
Dacă la măsurători terenul iese mai mare sau mai mic decât în acte, se aplică reguli diferite în funcție de diferență. Vezi ce faci când suprafața diferă.
Vinzi doar o parte din teren
Ca să vinzi un lot dintr-un teren mai mare, întâi îl desparți, printr-o dezlipire. Din 25 august 2026 dezlipirea cere și certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, așa că planifică-ți din timp câteva săptămâni în plus.
Terenul este agricol, în extravilan
Vânzarea terenurilor agricole din extravilan urmează o procedură specială, cu drept de preempțiune, prin primărie. Vezi ghidul pentru teren extravilan.
Ordinea în care merită să faci lucrurile
- Cere un extras de carte funciară pentru informare (gratuit pentru proprietari) și verifică dacă tot ce vinzi apare corect.
- Dacă lipsește ceva, rezolvă întâi partea de cadastru. Este etapa care durează cel mai mult.
- Obține certificatul energetic și adeverința de la asociație.
- Cere certificatul fiscal cu puțin înainte de semnare, ca să fie în termen de valabilitate.
- Stabilește data la notar; extrasul pentru autentificare îl cere notarul.
Pregătești o vânzare?
Verificăm gratuit dacă imobilul e înscris corect în cartea funciară și rezolvăm ce lipsește înainte de notar: cadastru, actualizări, releveu, certificat energetic.
Vezi și: Servicii de cadastru și intabulare
Întrebări frecvente
Pot vinde o casă care nu e intabulată?
Nu, la notar. Vânzarea sau donația unui imobil se autentifică doar dacă imobilul este înscris în cartea funciară. Întâi se face cadastrul și intabularea.
Cine cere extrasul de carte funciară pentru autentificare?
Notarul, direct de la OCPI. Tu poți cere înainte un extras pentru informare, ca să verifici situația imobilului.
Certificatul energetic e obligatoriu și la vânzarea unui teren?
Nu. Este obligatoriu pentru clădiri: case, apartamente, spații. Pentru un teren liber de construcții nu se cere.
Ce fac dacă am construit casa, dar în cartea funciară apare doar terenul?
Construcția se înscrie printr-o actualizare a informațiilor cadastrale, pe baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție. Dacă nu ai autorizație, întâi se face regularizarea.
Cât de devreme să încep pregătirea actelor?
Partea de cadastru poate dura câteva săptămâni, în funcție de situație și de OCPI. Verifică extrasul de carte funciară înainte să promiți o dată de semnare.